¿Cómo convertir un local en vivienda?

Cada vez más inversores optan por convertir un local en vivienda, debido al aumento de la demanda de alquiler. Con el auge del comercio electrónico, muchos locales en planta baja quedan vacíos, convirtiéndose en una excelente oportunidad de inversión inmobiliaria a un costo menor que una compra tradicional. 

Convertir un local en vivienda es una excelente opción tanto para inversores como para personas que buscan una propiedad más asequible. Estas propiedades pueden reformarse y alquilarse con buena rentabilidad o venderse ya reformadas para maximizar beneficios. 

A pesar de estar ubicadas en plantas bajas, muchas de estas propiedades pueden ofrecer espacios amplios y bien iluminados, lo que las hace atractivas para familias y jóvenes profesionales en busca de alternativas habitacionales. 

Para convertir un local en vivienda, es fundamental cumplir con ciertos requisitos: 

• El local debe tener una superficie útil mínima de 42 m² (28 m² en el caso de estudios)  

• Debe estar ubicado en suelo urbano consolidado  

• Las habitaciones deben contar con ventanas que permitan la entrada de luz natural El acceso debe ser independiente y estar por encima del nivel de la acera  

• Debe contar con instalaciones de electricidad, fontanería, telecomunicaciones y saneamiento. 

• Las normativas municipales y estatutos de la comunidad de propietarios no deben prohibir la conversión.

Si los estatutos de la comunidad de vecinos no prohíben explícitamente la conversión de locales en vivienda, el propietario tiene derecho a realizar la transformación. Aunque los vecinos se opongan, existen resoluciones judiciales que han confirmado el derecho de los propietarios a este tipo de modificaciones. 

¿Se necesita una licencia de cambio de uso?  

Sí. Es imprescindible solicitar una licencia de cambio de uso en el Ayuntamiento correspondiente cuando se quiere convertir un local en vivienda. Una vez obtenida, se debe tramitar la licencia de primera ocupación, acudir al notario para la escritura de cambio de uso y finalmente inscribirla en el Registro de la Propiedad. 

El costo total depende de la ubicación y el estado del local. Los gastos más comunes incluyen: 

• Proyecto de cambio de uso y cédula de habitabilidad: aproximadamente 3.500€ 

• Coste total de la reforma: desde 40.000 € en adelante. 

Ejemplo de conversión de un local de 95 m² en una vivienda con 3 dormitorios y 2 baños: 

• Reforma: aproximadamente 550 €/m² (52.250 €) Proyecto de cambio de uso: 2.500 € Supervisión de obra: 1.800 €  

• Visado del colegio de arquitectos: 300 €  

• Licencias municipales: 500 € Impuesto sobre construcciones y obras: 5.500 €. 

El coste final de convertir un local en vivienda podría rondar los 60.000 €, lo que sigue siendo considerablemente más económico que comprar una vivienda de características similares en la misma zona. 

Pasos para realizar el cambio de uso de local a vivienda  

Para formalizar el cambio de uso, es necesario seguir estos pasos: 

• Consultar en el Ayuntamiento las normativas específicas y solicitar la licencia de obra mayor  

• Obtener la licencia de obra y ejecutar la reforma conforme a la normativa  

• Solicitar la escritura de cambio de uso en la Notaría  

• Registrar las nuevas escrituras en el Registro de la Propiedad y pagar las tasas correspondientes  

• Actualizar los datos en el Catastro y modificar la referencia catastral  

• Solicitar la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética  

Es importante tener en cuenta que este cambio de uso puede afectar el valor catastral del inmueble, lo que podría aumentar el importe del IBI. 

Sí. Uno de los principales beneficios de esta conversión es el ahorro significativo en comparación con la compra de una vivienda ya construida. Se estima que el coste total puede ser hasta un 50% menor, lo que permite obtener una rentabilidad superior.  

A pesar de los gastos de reforma e impuestos, convertir un local en vivienda sigue siendo una inversión altamente atractiva para el alquiler o la reventa. No obstante, hay gente más clásica que sigue prefiriendo comprar un piso o una casa. 

¿Es esta inversión adecuada para todos?