Wie wandelt man eine Gewerbeimmobilie in Wohnraum um?
Immer mehr Investoren entscheiden sich dafür, Gewerbeimmobilien in Wohnraum umzuwandeln, da die Nachfrage nach Mietwohnungen steigt. Mit dem Wachstum des Online-Handels stehen viele Erdgeschossflächen leer, was eine hervorragende Immobilien-Investitionsmöglichkeit zu geringeren Kosten als bei einem herkömmlichen Immobilienkauf darstellt.
Ist die Umwandlung einer Gewerbeimmobilie in Wohnraum eine gute Idee?
Die Umwandlung eines Gewerbeimmobilie in Wohnraum ist eine ausgezeichnete Option für Investoren sowie für Personen, die eine preisgünstigere Immobilie suchen. Solche Immobilien können renoviert und mit hoher Rendite vermietet oder nach der Sanierung verkauft werden, um den Gewinn zu maximieren.
Obwohl sich diese Immobilien oft im Erdgeschoss befinden, bieten viele von ihnen großzügige, gut beleuchtete Räume, die besonders für Familien und junge Berufstätige attraktive Wohnalternativen darstellen.
Voraussetzungen für die Umwandlung einer Gewerbeimmobilie in Wohnraum
Um ein Gewerbeobjekt in eine Wohnung umzuwandeln, müssen bestimmte gesetzliche Anforderungen erfüllt werden:
• Die Nutzfläche muss mindestens 42 m² betragen (28 m² für Einzimmerwohnungen).
• Die Immobilie muss sich in einem erschlossenen Stadtgebiet befinden.
• Die Räume müssen Fenster für ausreichend Tageslichteinfall haben.
• Der Zugang muss unabhängig und über Straßenniveau liegen.
• Es muss über Strom-, Wasser-, Telekommunikations- und Abwassersysteme verfügen.
• Kommunale Bauvorschriften und Eigentümergemeinschaftsregeln dürfen die Umwandlung nicht verbieten.
Kann die Eigentümergemeinschaft die Umwandlung verhindern?
Wenn die Satzung der Eigentümergemeinschaft die Umwandlung von Gewerbeimmobilien in Wohnraum nicht ausdrücklich untersagt, hat der Eigentümer das Recht, die Umnutzung durchzuführen. Selbst wenn Nachbarn Einwände erheben, gibt es gerichtliche Entscheidungen, die das Recht des Eigentümers auf Umwandlung bestätigen.
Benötigt man eine Nutzungsänderungsgenehmigung?
Ja. Es ist zwingend erforderlich, eine Nutzungsänderungsgenehmigung beim zuständigen Bauamt zu beantragen, wenn eine Gewerbeimmobilie in Wohnraum umgewandelt werden soll. Nach Genehmigung müssen eine Bewohnbarkeitsbescheinigung beantragt, die Grundbucheintragung angepasst und der Nutzungswechsel beim Notar beglaubigt werden.
Kosten für die Umwandlung einer Gewerbeimmobilie in Wohnraum
Die Gesamtkosten hängen von der Lage und dem Zustand der Immobilie ab. Typische Ausgaben sind:
• Planung der Nutzungsänderung und Bewohnbarkeitsbescheinigung: ca. 3.500 €
• Gesamtkosten für die Sanierung: ab 40.000 €
• Beispiel: Umwandlung eines 95 m² Gewerbeobjekts in eine 3-Zimmer-Wohnung mit 2 Bädern:
• Sanierungskosten: ca. 550 €/m² (52.250 €)
• Nutzungsänderungsplan: 2.500 €
• Bauüberwachung: 1.800 €
• Genehmigung der Architektenkammer: 300 €
• Kommunale Genehmigungen: 500 €
• Bauabgabe: 5.500 €
Die Gesamtkosten für die Umwandlung eines Gewerbeobjekts in Wohnraum können bei rund 60.000 € liegen – deutlich günstiger als der Kauf einer vergleichbaren Wohnung in der gleichen Lage.
Schritte zur Umwandlung einer Gewerbeimmobilie in Wohnraum
Um den Nutzungswechsel formal abzuschließen, sind folgende Schritte erforderlich:
1. Erkundigung bei der Stadtverwaltung über geltende Vorschriften und Beantragung der Baugenehmigung.
2. Einholen der Genehmigung und Durchführung der Sanierung nach Vorschriften.
3. Beglaubigung der Nutzungsänderung beim Notar.
4. Eintragung der neuen Nutzung im Grundbuch und Zahlung der entsprechenden Gebühren.
5. Aktualisierung der Immobilie im Katasteramt und Anpassung der Steuerreferenz.
6. Beantragung der Bewohnbarkeitsbescheinigung und des Energieausweises.
Zu beachten ist, dass die Nutzungsänderung den Einheitswert der Immobilie beeinflussen kann, was möglicherweise zu einer höheren Grundsteuer (Grundsteuer B) führt.
Ist die Umwandlung einer Gewerbeimmobilie in Wohnraum rentabel?
Ja. Einer der größten Vorteile dieser Umwandlung ist die erhebliche Ersparnis gegenüber dem Kauf einer bereits bestehenden Wohnung. Die Gesamtkosten können bis zu 50 % niedriger sein, was eine höhere Investitionsrendite ermöglicht.
Trotz Sanierungs- und Steuerkosten bleibt die Umwandlung eines Gewerbeobjekts in Wohnraum eine attraktive Immobilieninvestition, sei es zur Vermietung oder zum Wiederverkauf. Allerdings gibt es klassische Käufer, die lieber in eine herkömmliche Wohnung oder ein Haus investieren.
Ist diese Investition für jeden geeignet?
Die Umwandlung eines Gewerbeobjekts in Wohnraum erfordert eine solide finanzielle Basis, da Banken in der Regel nur ca. 60 % des Kaufpreises von Gewerbeimmobilien finanzieren. Zudem sind die Kreditlaufzeiten oft kürzer als bei einer klassischen Immobilienhypothek.
Fazit
Die Umwandlung einer Gewerbeimmobilie in Wohnraum bietet eine attraktive Investitionsmöglichkeit sowohl für Anleger als auch für Käufer, die eine kostengünstigere Alternative zum traditionellen Wohnungskauf suchen. Mit einer geringeren Anfangsinvestition und sorgfältiger Planung lassen sich langfristig hohe Gewinne erzielen.
Wenn Sie darüber nachdenken, ein Gewerbeobjekt in Wohnraum umzuwandeln, oder eine individuelle Beratung benötigen, steht Ihnen unser Expertenteam von Hoffmann Real Estate jederzeit zur Verfügung.
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