Impuesto municipal de plusvalía: ¿qué es, cuándo se paga y cómo calcularla?

El impuesto municipal de plusvalía es una tasa que deben pagar los propietarios de inmuebles cuando venden, heredan o donan una propiedad. Se trata de un impuesto al que siempre le ha acompañado algo de confusión, dada la complejidad de su cálculo y lo opaco que en ocasiones resulta saber si realmente se ha revalorizado el terreno de la vivienda.

A continuación, explicamos qué es la plusvalía, cuándo se debe pagar, cómo se calcula, si existen exenciones en la plusvalía municipal y cómo reclamarla si crees que no ha sido aplicada de manera correcta.

¿Qué es la plusvalía municipal?

La plusvalía municipal, también conocida como Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, es un tributo que se aplica cuando una persona vende, hereda o dona una propiedad. Se basa en el supuesto de que el terreno donde se encuentra la propiedad ha aumentado de valor con el paso del tiempo, y dicho incremento se grava cuando se transfiere la titularidad del inmueble.

Este impuesto se centra exclusivamente en el aumento del valor del suelo urbano, no en el de la construcción o el edificio en sí. La base imponible del impuesto es, por tanto, la revalorización que ha experimentado el terreno desde que el actual propietario lo adquirió hasta el momento en que lo vende o lo transfiere. El cálculo del valor no se basa en el mercado, sino en los valores catastrales que el Ayuntamiento tiene registrados.

¿En qué casos se paga la plusvalía municipal?

El impuesto de plusvalía se paga en varios casos: en una venta, en una herencia o en una donación.

Venta de una propiedad

Cuando vendes una propiedad, estás obligado a pagar la plusvalía municipal. El vendedor es quien tiene la obligación de liquidar este impuesto, aunque en algunos casos, comprador y vendedor pueden acordar quién lo pagará, siempre que ambas partes estén de acuerdo.

Herencia de un inmueble

Si heredas una propiedad, también estás sujeto al pago del impuesto de plusvalía, ya que se considera una transmisión del inmueble. En este caso, el heredero es quien debe asumir el pago.

Donación de un inmueble

Cuando donas una propiedad a otra persona, la plusvalía municipal también debe pagarse. De nuevo, en este caso el donatario (la persona que recibe la donación) suele ser el responsable de pagar el impuesto municipal de plusvalía.

Es importante destacar que este impuesto no se paga si simplemente eres propietario de una vivienda durante un periodo largo de tiempo, solo cuando hay una transmisión de la propiedad.

¿Cómo saber si estoy exento de plusvalía?

Existen ciertos casos en los que es posible estar exento del pago de la plusvalía. Las principales exenciones son:

Pérdida de valor del inmueble

Si el terreno o la propiedad no han incrementado su valor desde que la adquiriste hasta el momento de la venta o transmisión, estarías exento del pago del impuesto. Esta exención ha sido especialmente relevante desde una sentencia del Tribunal Constitucional en 2021, que declaró que no es legal cobrar plusvalía en casos donde no haya habido un incremento real del valor del terreno.

Transmisiones entre cónyuges o familiares cercanos

En algunos casos, las transmisiones de inmuebles entre cónyuges, o entre padres e hijos, pueden estar exentas del pago de la plusvalía municipal. Esto varía dependiendo del municipio y es recomendable consultar con el Ayuntamiento para confirmar si se puede aplicar esta exención.

Operaciones sujetas a expropiaciones forzosas

En el caso de que una propiedad haya sido expropiada por el Ayuntamiento o el gobierno, el propietario puede quedar exento de pagar el impuesto de plusvalía, aunque las condiciones para aplicar esta exención dependen de la legislación local.

¿Cómo se calcula la cuota de plusvalía?

El cálculo de la plusvalía municipal no es sencillo, ya que intervienen varios factores. El importe que deberás pagar depende principalmente del valor catastral del terreno y del número de años que lo has poseído. Pero, ¿qué pasos se siguen para calcular la plusvalía municipal?

En primer lugar, se tiene en cuenta el valor catastral del terreno. Lo primero que necesitas es el valor catastral del suelo de tu propiedad. Este valor está registrado en el Catastro y se puede consultar en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) que te llega anualmente. Debes tener en cuenta que solo se utiliza el valor del terreno, no el de la construcción.

También se calcula el coeficiente de incremento. El Ayuntamiento aplicará un coeficiente sobre el valor catastral para estimar cuánto ha aumentado el valor del terreno durante los años que ha estado en tu posesión. Este coeficiente varía según el municipio y se basa en el número de años que has tenido la propiedad. Los coeficientes se actualizan periódicamente, por lo que es recomendable consultar con tu Ayuntamiento para conocer los coeficientes vigentes en el momento de la transmisión.

Por último, se obtiene el porcentaje del impuesto. Al final, se aplica un tipo impositivo que también es fijado por el Ayuntamiento. Este tipo varía de un municipio a otro, pero suele estar entre el 20% y el 30% del incremento calculado. Una vez tengas el valor del incremento del terreno y el porcentaje de aplicación, solo tienes que multiplicar ambos para obtener la cuota a pagar.

Por ejemplo: imaginemos que tienes una casa en Barcelona y que el valor catastral del terreno de tu vivienda es de 50.000 euros, y que has sido propietario de la misma durante 10 años. Si el coeficiente de incremento aplicado por el Ayuntamiento es del 2% anual, el incremento sería del 20% en esos 10 años. Esto significa que el incremento del valor del terreno sería de 10.000 euros (50.000 € x 20%). Si el tipo impositivo en tu municipio es del 25%, deberías pagar 2.500 euros (10.000 € x 25%) en concepto de plusvalía municipal en Barcelona, si ese fuese el caso.

¿Se puede reclamar la plusvalía municipal?

Sí, es posible reclamar el pago de la plusvalía municipal en ciertos casos, sobre todo cuando consideras que el impuesto ha sido aplicado incorrectamente o cuando el valor del inmueble no ha aumentado, como fue establecido por el Tribunal Constitucional.

Para reclamar la plusvalía municipal, hay que seguir varios pasos. Lo primero es solicitar formalmente una rectificación. Si crees que el cálculo de la plusvalía es incorrecto o que no deberías haber pagado el impuesto, el primer paso es presentar un escrito de rectificación ante el Ayuntamiento que te lo ha cobrado.

Debes aportar pruebas que justifiquen tu reclamación, como documentos que demuestren que no ha habido un aumento de valor o errores en los cálculos realizados por el consistorio.

En el probable caso de que el Ayuntamiento no atienda en primera instancia tu solicitud, o alegue algún motivo para rechazar tu rectificación, puedes alzar un recurso por lo contencioso-administrativo ante un tribunal de justicia. Este recurso debe presentarse en un plazo de dos meses desde la resolución desfavorable del Ayuntamiento.

En algunos casos, el Tribunal Constitucional ha dictado sentencias favorables si se ha demostrado que, en realidad, no ha habido un aumento real del valor del terreno, lo que ha abierto la puerta a que muchos contribuyentes que hayan abonado la plusvalía inicien procesos de reclamación.