Kommunale Kapitalertragssteuer: Was ist das, wann wird sie gezahlt und wie wird sie berechnet?

Die kommunale Kapitalertragssteuer ist eine Steuer, die von Immobilienbesitzern zu zahlen ist, wenn sie eine Immobilie verkaufen, erben oder verschenken. Es handelt sich um eine Steuer, die seit jeher für Verwirrung sorgt, da ihre Berechnung kompliziert ist und es manchmal undurchsichtig ist, ob der Grund und Boden der Immobilie wirklich neu bewertet wurde.

Im Folgenden erläutern wir, was die Wertzuwachssteuer ist, wann sie gezahlt werden muss, wie sie berechnet wird, ob es bei der kommunalen Wertzuwachssteuer Ausnahmen gibt und wie man sie einfordert, wenn man glaubt, dass sie nicht korrekt angewendet wurde.

Was ist die Kommunale Kapitalertragssteuer?

Die kommunale Kapitalertragssteuer, auch bekannt als Kapitalertragssteuer, ist eine Steuer, die erhoben wird, wenn eine Person eine Immobilie verkauft, erbt oder verschenkt. Sie beruht auf der Annahme, dass das Grundstück, auf dem sich die Immobilie befindet, im Laufe der Zeit an Wert gewonnen hat, und diese Wertsteigerung wird bei der Übertragung des Eigentums an der Immobilie besteuert.

Diese Steuer bezieht sich ausschließlich auf den Wertzuwachs des städtischen Grundstücks, nicht auf den des Bauwerks oder Gebäudes selbst. Die Bemessungsgrundlage der Steuer ist daher die Wertsteigerung des Grundstücks vom Zeitpunkt des Erwerbs durch den derzeitigen Eigentümer bis zum Zeitpunkt des Verkaufs oder der Übertragung des Grundstücks. Die Berechnung des Wertes basiert nicht auf dem Markt, sondern auf den von der Gemeinde eingetragenen Katasterwerten.

In welchen Fällen ist die kommunale Kapitalertragssteuer zu zahlen?

Die Kapitalertragssteuer wird in mehreren Fällen fällig: beim Verkauf, bei einer Erbschaft oder Schenkung.

Verkauf einer Immobilie

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, sind Sie zur Zahlung der Kapitalertragssteuer verpflichtet. Der Verkäufer ist zur Zahlung dieser Steuer verpflichtet, obwohl in einigen Fällen Käufer und Verkäufer vereinbaren können, wer die Steuer zahlt, sofern beide Parteien einverstanden sind.

Erben einer Immobilie

Wenn Sie eine Immobilie erben, sind Sie ebenfalls kapitalertragsteuerpflichtig, da dies als Übertragung der Immobilie angesehen wird. In diesem Fall muss der Erbe die Steuer entrichten.

Schenkung einer Immobilie

Wenn Sie eine Immobilie an eine andere Person verschenken, ist ebenfalls die kommunale Kapitalertragssteuer zu entrichten. Auch in diesem Fall ist in der Regel der Beschenkte (die Person, die das Geschenk erhält) für die Zahlung der kommunalen Kapitalertragssteuer verantwortlich.

Es ist wichtig zu wissen, dass diese Steuer nicht fällig wird, wenn Sie eine Immobilie einfach nur über einen längeren Zeitraum besitzen, sondern nur, wenn eine Eigentumsübertragung stattfindet.

Woher weiß ich, ob ich von der Kapitalertragssteuer befreit bin?

Es gibt bestimmte Fälle, in denen eine Befreiung von der Kapitalertragssteuer möglich ist. Die wichtigsten Befreiungen sind:

Wertverlust der Immobilie

Wenn der Wert des Grundstücks oder der Immobilie vom Zeitpunkt des Erwerbs bis zum Verkauf oder zur Übertragung nicht gestiegen ist, sind Sie von der Steuer befreit. Diese Befreiung ist seit einem Urteil des Verfassungsgerichts aus dem Jahr 2021 von besonderer Bedeutung, in dem erklärt wurde, dass es nicht rechtmäßig ist, eine Kapitalertragssteuer zu erheben, wenn der Wert des Grundstücks nicht wirklich gestiegen ist.

Übertragungen zwischen Ehegatten oder nahen Verwandten

In einigen Fällen kann die Übertragung von Immobilien zwischen Ehegatten oder zwischen Eltern und Kindern von der Zahlung der kommunalen Kapitalertragssteuer befreit werden. Dies ist je nach Gemeinde unterschiedlich, und es ist ratsam, sich bei der Gemeindeverwaltung zu erkundigen, ob diese Befreiung in Anspruch genommen werden kann.

Transaktionen, die der Enteignung unterliegen

Wenn eine Immobilie von der Gemeinde oder der Regierung enteignet wurde, kann der Eigentümer von der Zahlung der Kapitalertragssteuer befreit werden, wobei die Bedingungen für die Anwendung dieser Befreiung von den örtlichen Rechtsvorschriften abhängen.

Wie wird die Kapitalertragssteuer berechnet?

Die Berechnung der kommunalen Kapitalertragssteuer ist nicht ganz einfach, da mehrere Faktoren eine Rolle spielen. Der Betrag, den Sie zu zahlen haben, hängt hauptsächlich vom Katasterwert des Grundstücks und der Anzahl der Jahre ab, in denen Sie es besitzen. Doch wie wird der kommunale Veräußerungsgewinn berechnet?

Zunächst einmal wird der Katasterwert des Grundstücks berücksichtigt. Als Erstes benötigen Sie den Katasterwert des Grundstücks Ihrer Immobilie. Dieser Wert ist im Kataster eingetragen und kann in der Rechnung für die Grundsteuer (IBI) nachgelesen werden, die Sie jedes Jahr erhalten. Bitte beachten Sie, dass nur der Wert des Grundstücks herangezogen wird, nicht der Wert des Gebäudes.

Auch der Steigerungskoeffizient wird berechnet. Das Rathaus wendet auf den Katasterwert einen Koeffizienten an, um zu schätzen, um wie viel der Wert des Grundstücks in den Jahren gestiegen ist, in denen es in Ihrem Besitz war. Dieser Koeffizient ist je nach Gemeinde unterschiedlich und richtet sich nach der Anzahl der Jahre, in denen Sie das Grundstück besitzen. Die Koeffizienten werden in regelmäßigen Abständen aktualisiert, so dass es ratsam ist, sich bei Ihrer Gemeindeverwaltung über die zum Zeitpunkt der Übertragung geltenden Koeffizienten zu informieren.

Schließlich wird der Steuerprozentsatz ermittelt. Schließlich wird ein Steuersatz angewandt, der ebenfalls von der Gemeinde festgelegt wird. Dieser Satz ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich, liegt aber in der Regel zwischen 20 % und 30 % der berechneten Erhöhung. Sobald Sie den Wert des Grundstückszuwachses und den Prozentsatz der Anwendung kennen, müssen Sie beides nur noch multiplizieren, um den zu zahlenden Betrag zu erhalten.

Ein Beispiel: Stellen Sie sich vor, Sie haben ein Haus in Barcelona, der Katasterwert des Grundstücks beträgt 50.000 Euro und Sie besitzen es seit 10 Jahren. Wenn der von der Stadtverwaltung angewandte Steigerungskoeffizient 2 % pro Jahr beträgt, würde die Steigerung in diesen 10 Jahren 20 % betragen. Das bedeutet, dass die Wertsteigerung des Grundstücks 10.000 Euro betragen würde (50.000 Euro x 20 %). Wenn der Steuersatz in Ihrer Gemeinde 25 % beträgt, müssten Sie in diesem Fall 2.500 Euro (10.000 Euro x 25 %) an kommunaler Kapitalertragssteuer in Barcelona zahlen.

Ist es möglich, die kommunale Kapitalertragssteuer geltend zu machen?

Ja, in bestimmten Fällen ist es möglich, die Zahlung der Kommunale Kapitalertragssteuer einzufordern, insbesondere wenn Sie der Meinung sind, dass die Steuer nicht korrekt erhoben wurde oder wenn der Wert der Immobilie nicht gestiegen ist, wie vom Verfassungsgericht festgestellt.

Um die Kommunale Kapitalertragssteuer geltend zu machen, sind mehrere Schritte zu beachten. Als erstes müssen Sie einen förmlichen Antrag auf Berichtigung stellen. Wenn Sie der Meinung sind, dass die Berechnung der Kapitalertragssteuer nicht korrekt ist oder dass Sie die Steuer nicht hätten zahlen sollen, müssen Sie zunächst ein Berichtigungsschreiben bei der Gemeindeverwaltung einreichen, die Sie zur Kasse gebeten hat.

Sie sollten Ihre Forderung mit Beweisen untermauern, z. B. mit Unterlagen, aus denen hervorgeht, dass keine Wertsteigerung stattgefunden hat oder die Berechnungen der Gemeinde fehlerhaft waren.

Sollte die Gemeinde Ihrem Antrag in erster Instanz nicht nachkommen oder die Berichtigung unter Angabe von Gründen ablehnen, können Sie bei einem Gericht eine Verwaltungsklage einreichen. Dieses Rechtsmittel muss innerhalb von zwei Monaten nach der ablehnenden Entscheidung des Rathauses eingelegt werden.

In einigen Fällen hat das Verfassungsgericht positiv entschieden, wenn nachgewiesen wurde, dass der Wert des Grundstücks nicht wirklich gestiegen ist, was vielen Steuerpflichtigen, die die Kapitalertragssteuer gezahlt haben, die Möglichkeit eröffnet hat, eine Klage einzureichen.