Welche Steuern fallen beim Kauf eines Hauses an?

In Spanien müssen beim Kauf eines Hauses neben dem Preis der Immobilie eine Reihe von Ausgaben berücksichtigt werden, die mit dem Kauf der Immobilie verbunden sind. Der Gesamtbetrag der Steuern für den Kauf eines Hauses hängt von der autonomen Gemeinschaft, ihren Steuergesetzen und den Merkmalen der Immobilie ab.

Wenn Sie mehr über die Steuern beim Kauf eines gebrauchten Hauses wissen möchten oder darüber, welche Art von Steuern Sie bei neu gebauten Immobilien zu zahlen haben, lesen Sie weiter.

Zu zahlende Steuern beim Kauf eines Hauses

Die häufigsten Steuern, die Käufer beim Kauf eines Hauses zahlen müssen, sind die Mehrwertsteuer (VAT) oder die Grunderwerbssteuer (ITP), je nachdem, ob es sich um ein neues oder gebrauchtes Haus handelt. Darüber hinaus muss in vielen Fällen auch die Stempelsteuer (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, IAJD) entrichtet werden. Im Folgenden wird erläutert, wie diese Steuern je nach Art der Wohnung erhoben werden.

Welche Steuern sind beim Kauf eines neuen Hauses zu zahlen?

Wenn Sie ein neues Haus kaufen, d. h. ein Haus, das Sie direkt vom Bauträger oder Bauunternehmer kaufen und das noch keinen Vorbesitzer hatte, müssen Sie zwei Hauptsteuern zahlen: die Mehrwertsteuer und die IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados).

Die Mehrwertsteuer ist die wichtigste Steuer, die Sie beim Kauf einer neuen Wohnung zahlen müssen. Der Prozentsatz dieser Steuer hängt von der Art der Immobilie ab.  Der allgemeine Mehrwertsteuersatz beträgt 10 % des Immobilienpreises für den Hauptwohnsitz; im Falle von Sozialwohnungen (VPO) beträgt der Mehrwertsteuersatz 4 %. Wenn Sie zum Beispiel ein neues Haus für 200.000 Euro kaufen, müssen Sie 20.000 Euro Mehrwertsteuer für eine normale Wohnung zahlen.

Die Stempelsteuer (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, IAJD) wird bei der Beurkundung eines öffentlichen Kaufvertrags erhoben. Der Prozentsatz variiert je nach Autonomer Gemeinschaft, liegt aber in der Regel zwischen 0,5 % und 1,5 % des Wertes der Immobilie. In der Praxis bedeutet das: Wenn das Haus 200.000 Euro kostet und die IAJD in Ihrer Region 1 % beträgt, müssen Sie 2.000 Euro zahlen.

Welche Steuern fallen beim Kauf eines Hauses aus zweiter Hand an?

Wenn Sie ein Haus aus zweiter Hand kaufen, d. h. ein Haus, das bereits einen oder mehrere Eigentümer hatte, müssen Sie keine Mehrwertsteuer zahlen, wohl aber die Übertragungssteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP). Je nachdem, ob für den Kauf eine Hypothek aufgenommen wird, kann auch die IAJD anfallen.

Die ITP ist die Steuer, die auf den Kauf von Gebrauchtimmobilien erhoben wird. Ihr Prozentsatz variiert je nach Autonomer Gemeinschaft und liegt normalerweise zwischen 6 % und 10 % des Kaufpreises. In Madrid beispielsweise beträgt der ITP-Satz 6 %, während er in anderen Regionen wie Katalonien bis zu 10 % betragen kann.

In einigen Fällen wird diese Steuer für bestimmte Gruppen ermäßigt, z. B. für junge Menschen unter 35 Jahren, kinderreiche Familien oder Menschen mit Behinderungen.

Die Stempelsteuer (IAJD) ist zu entrichten, wenn eine Hypothek für den Kauf eines Hauses aufgenommen wird. Auch hier variiert der Prozentsatz je nach Autonomer Gemeinschaft, liegt aber im Allgemeinen zwischen 0,5 % und 1,5 % des Wertes der Hypothek.

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Wann werden beim Kauf eines Hauses Steuern gezahlt?

Die Zahlung von Steuern im Zusammenhang mit dem Kauf eines Hauses muss zu bestimmten Zeitpunkten des Kauf- und Verkaufsprozesses erfolgen.

Die Mehrwertsteuer wird zum Zeitpunkt des Kaufs eines neuen Hauses an den Bauträger oder Bauunternehmer gezahlt. Normalerweise wird diese Zahlung zusammen mit dem Preis der Immobilie geleistet.

Die ITP muss innerhalb von 30 Arbeitstagen nach Unterzeichnung des öffentlichen Kaufvertrags gezahlt werden. Der Käufer ist dafür verantwortlich, die Selbstveranlagung der Steuer bei der Steuerbehörde seiner autonomen Gemeinschaft einzureichen.

Die IAJD wird zum Zeitpunkt der Beurkundung des öffentlichen Kaufvertrags oder der Eintragung einer Hypothek entrichtet. Im Allgemeinen wird diese Steuer zusammen mit anderen Notar- und Registergebühren entrichtet.

Es ist zu beachten, dass bei nicht fristgerechter Zahlung dieser Steuern Zuschläge und Strafen fällig werden können.

Welche Steuern muss der Verkäufer einer Immobilie zahlen?

Nicht nur der Käufer hat beim Kauf und Verkauf einer Immobilie steuerliche Pflichten. Auch der Verkäufer unterliegt beim Verkauf seiner Immobilie bestimmten Steuern. Die wichtigsten Steuern, die der Verkäufer zahlen muss, sind:

Kommunale Kapitalertragssteuer

Diese Steuer wird auf den Wertzuwachs des städtischen Grundstücks, auf dem sich die Immobilie befindet, ab dem Zeitpunkt des Erwerbs durch den Verkäufer bis zum Zeitpunkt des Verkaufs erhoben. Die kommunale Kapitalertragssteuer ist im Rathaus der Gemeinde zu entrichten, in der sich die Immobilie befindet. Der zu zahlende Betrag hängt von mehreren Faktoren ab, wie z. B. der Dauer des Besitzes der Immobilie durch den Verkäufer und der Neubewertung des Grundstücks.

Persönliche Einkommensteuer

Wenn beim Verkauf einer Immobilie ein Kapitalgewinn entsteht (d. h. wenn die Immobilie zu einem höheren Preis verkauft wird als sie gekauft wurde), muss dieser Gewinn in der Einkommensteuererklärung des Verkäufers angegeben werden. Der Prozentsatz der zu zahlenden Einkommensteuer hängt von der Höhe des Gewinns ab und kann zwischen 19 % und 23 % liegen.

Es gibt jedoch wichtige Ausnahmen. Wenn der Verkäufer beispielsweise den Erlös aus dem Verkauf in den Kauf eines anderen Hauptwohnsitzes reinvestiert, muss er möglicherweise keine IRPF auf den Gewinn zahlen. Auch Personen über 65 Jahre sind von der Zahlung dieser Steuer befreit, wenn die verkaufte Immobilie ihr Hauptwohnsitz ist.