¿Qué es la cédula de habitabilidad y cuándo es necesaria?
¿Alguna vez te has preguntado qué es la cédula de habitabilidad y por qué es tan importante cuando quieres comprar una casa o vendes una vivienda? Este documento es esencial en el sector inmobiliario, ya que acredita que una vivienda reúne las condiciones mínimas de seguridad, salubridad e higiene para ser habitada. Aunque su obligatoriedad puede variar según la comunidad autónoma, lo cierto es que resulta imprescindible en muchos trámites: desde dar de alta los suministros de agua, luz o gas, hasta formalizar una compraventa o contrato de alquiler.
En Hoffman Real Estate te explicamos en detalle qué es la cédula de habitabilidad, cuándo se necesita, cómo tramitarla, qué datos incluye, cuánto cuesta en 2025 y qué hacer en caso de pérdida.
¿Qué es la cédula de habitabilidad?
Saber qué es la cédula de habitabilidad es algo que conviene tener claro si quieres asegurarte de que una vivienda cumple con las condiciones mínimas para ser considerada apta para vivir.
Se trata de un documento oficial emitido por la administración autonómica o local, que acredita que un inmueble cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad. Estos requisitos están relacionados con aspectos técnicos, estructurales, sanitarios y de seguridad. Aunque cada comunidad autónoma puede establecer sus propias normas, todas coinciden en que la vivienda debe ser un espacio adecuado y digno para vivir.
Este certificado evalúa elementos como la superficie útil, la distribución interior, la ventilación, el acceso a la luz natural, la eficiencia energética y la funcionalidad de los espacios habitables. Además, garantiza que la vivienda dispone de instalaciones básicas como cocina, baño, sistema de evacuación de aguas, electricidad y agua potable.
¿Para qué sirve la cédula de habitabilidad?
La función principal de la cédula de habitabilidad es proteger al usuario, asegurando que el inmueble cumple con unas condiciones básicas mínimas que hacen posible una estancia segura y saludable. Pero además, la cédula es imprescindible para realizar numerosos trámites inmobiliarios.
Entre sus usos más comunes destacan:
• Formalizar la compraventa de una vivienda en ciertas comunidades autónomas.
• Firmar un contrato de arrendamiento legal.
• Registrar un inmueble como residencia habitual.
• Solicitar licencias de ocupación o reformas.
• Dar de alta servicios esenciales como la electricidad, el agua o el gas.
• Acreditar la legalidad del uso residencial ante ayuntamientos o notarios.
Por tanto, obtener este documento es fundamental si deseas vender o alquilar tu propiedad, o si acabas de adquirir una vivienda de segunda mano y necesitas realizar gestiones administrativas o contratar suministros.
¿Se puede vender o escriturar una vivienda sin cédula de habitabilidad?
Saber qué es la cédula de habitabilidad también implica entender en qué casos es obligatoria.. En algunas regiones como Madrid, no es obligatorio disponer de cédula de habitabilidad para vender un inmueble. En otras, como Cataluña o Baleares, la ley exige que toda operación de compraventa, alquiler o cesión de uso esté respaldada por una cédula de habitabilidad vigente.
En Cataluña, por ejemplo, el Decreto 141/2012 regula expresamente la obligación de contar con la cédula en cualquier transmisión del inmueble. Esto incluye no solo las compraventas, sino también las herencias, donaciones o arrendamientos. En consecuencia, si no dispones de este documento en determinadas regiones, podrías enfrentarte a la imposibilidad de registrar la operación o dar de alta servicios.
¿Cómo tramitar la cédula de habitabilidad en 2025?
Ahora que ya sabes que es la cédula de habitabilidad, para obtener el documento actualizado, el primer paso es contratar a un arquitecto o arquitecto técnico colegiado. Este profesional realizará una inspección técnica en la vivienda para verificar que cumple con todos los requisitos exigidos por la normativa autonómica.
Una vez realizada la inspección, el técnico emitirá un informe favorable de habitabilidad. Este informe se presentará en el colegio oficial correspondiente y, posteriormente, se presentará ante el organismo competente (generalmente el departamento de vivienda autonómico o el ayuntamiento) para solicitar la emisión de la cédula. El plazo de emisión puede variar entre comunidades, pero suele estar entre uno y tres meses. El trámite también puede realizarse online en muchas regiones a través de la sede electrónica, lo que facilita y agiliza la gestión.
Es recomendable contar con la documentación completa: escrituras del inmueble, referencia catastral, datos del propietario, plano de la vivienda y, en su caso, licencias anteriores o certificados de rehabilitación.
¿Qué requisitos debe cumplir una vivienda?
Para que una vivienda obtenga la cédula de habitabilidad, debe reunir unas condiciones mínimas que aseguren su uso como residencia permanente. Estos criterios pueden variar ligeramente según la comunidad autónoma, pero en general se exige:
• Una superficie útil mínima (que oscila entre 30 y 38 m², dependiendo del número de personas).
• Presencia de estancias habitables como dormitorio, salón, cocina y baño.
• Altura mínima de techos (generalmente de 2,5 metros).
• Ventilación natural e iluminación adecuada en cada habitación.
• Instalaciones básicas en buen estado: fontanería, electricidad, saneamiento y evacuación de aguas.
• Eficiencia energética mínima, según el Código Técnico de la Edificación.
• Condiciones de seguridad estructural, accesibilidad y protección contra incendios.
En viviendas de nueva construcción o rehabilitadas se suelen exigir requisitos más estrictos que en edificios antiguos.
¿Cuáles son los tipos de cédulas de habitabilidad?
Para entender bien qué es la cédula de habitabilidad, conviene saber que en España existen principalmente tres tipos de cédulas de habitabilidad, dependiendo del estado del inmueble:
• Cédula de primera ocupación: se otorga a las viviendas de nueva construcción. Acredita que la obra ha finalizado y que el inmueble puede ser habitado legalmente.
• Cédula de segunda ocupación: corresponde a viviendas ya existentes que han sido habitadas anteriormente. Se requiere en casos de compraventa o alquiler cuando la cédula original ha caducado o no se conserva.
• Cédula de rehabilitación: se emite tras la realización de reformas estructurales o rehabilitaciones importantes que afectan a la habitabilidad. Confirma que las obras respetan la normativa vigente.
Algunas comunidades, como el Principado de Asturias, han eliminado la cédula de primera ocupación, sustituyéndola por la licencia de primera ocupación como documento equivalente.
¿Cuánto cuesta la cédula de habitabilidad en 2025?
El precio de la cédula de habitabilidad puede variar según varios factores, como la comunidad autónoma, el tipo de inmueble y el profesional contratado. A grandes rasgos, los costes estimados para 2025 son:
• Para un piso estándar, entre 65 y 120 euros.
• Para una vivienda unifamiliar, entre 75 y 160 euros.
• Para un local comercial, entre 150 y 300 euros.
Este importe incluye la visita del arquitecto, el certificado técnico, el visado colegial y las tasas administrativas. En algunos casos puede haber descuentos si se solicita conjuntamente con otros trámites, como el certificado energético.Es aconsejable solicitar varios presupuestos y asegurarse de que el profesional esté colegiado y autorizado para emitir el informe.
¿Qué información contiene la cédula de habitabilidad?
El contenido del documento varía ligeramente según cada comunidad, pero en general incluye los siguientes datos:
• Dirección exacta del inmueble.
• Superficie útil de la vivienda.
• Número de habitaciones y espacios habitables.
• Ocupación máxima permitida.
• Fecha de emisión y caducidad.
• Número de expediente administrativo.
• Datos del técnico firmante y su colegiación.
• Código identificativo del registro autonómico.
Este documento puede ser presentado en formato físico o digital y tiene plena validez legal mientras se encuentre vigente.
¿Cuánto tiempo dura la cédula de habitabilidad?
La vigencia de la cédula de habitabilidad depende de la comunidad autónoma. En términos generales, las cédulas emitidas a partir de 2003 suelen tener una validez de 15 años. Al vencerse ese plazo, será necesario renovarla para poder seguir utilizando la vivienda con fines legales y administrativos. En algunas comunidades existen cédulas con menor duración para viviendas destinadas a usos temporales, como alquileres vacacionales. También puede haber exigencias distintas en función del año de construcción del edificio. Si planeas vender o alquilar tu vivienda en los próximos años, te conviene revisar si la cédula aún está en vigor.
¿Cómo solicitar un duplicado de la cédula de habitabilidad?
Si pierdes la cédula de habitabilidad, puedes solicitar un duplicado siempre que el documento esté vigente. Este trámite se realiza ante el organismo de vivienda de la comunidad autónoma y no requiere una nueva inspección técnica.
Para obtener el duplicado deberás aportar algunos documentos que acrediten tu relación con la vivienda, como:
• Escritura de propiedad o contrato de compraventa.
• Documento de identidad (DNI o NIE).
• Contrato de arrendamiento (si eres inquilino).
• Últimos recibos de suministros básicos.
• Autorización legal, en caso de actuar en nombre del propietario.
En muchos casos el trámite se puede hacer en línea y tiene un coste reducido.
¿Es obligatorio tener la cédula de habitabilidad en 2025?
Aunque no existe una normativa nacional que exija tener la cédula de habitabilidad en todos los casos, muchas comunidades autónomas lo consideran obligatorio para realizar ciertos trámites. Su ausencia puede limitar las posibilidades de alquilar, vender o contratar servicios esenciales para la vivienda. Por eso, aunque no sea obligatorio en todas las regiones, es altamente recomendable tener la cédula vigente si eres propietario, comprador o inquilino. Además, contar con ella aporta seguridad jurídica y transparencia en cualquier operación inmobiliaria.
Por qué saber qué es la cédula de habitabilidad te evitará problemas
La cédula de habitabilidad es un documento que acredita que una vivienda reúne las condiciones legales para ser habitada, y es necesaria en muchas comunidades para alquilar, vender o contratar suministros. Aunque su trámite es sencillo, no contar con ella puede generar complicaciones.
En Hoffman Real Estate te asesoramos para que tengas todo en regla y puedas avanzar con seguridad en cualquier operación inmobiliaria, ya sea comprar, vender o incluso te ayudamos con la tasación de tu vivienda.
