Wie man den Katasterwert einer Immobilie erfährt
Der Katasterwert ist der steuerliche Wert, den die Verwaltung jeder Immobilie in Spanien zuweist. Er wird im Katasteramt (Catastro Inmobiliario) registriert, einem Verwaltungsregister des Finanzministeriums, das physische, wirtschaftliche und rechtliche Merkmale aller Immobilien erfasst.
Zur Berechnung des Katasterwerts einer Immobilie werden verschiedene Faktoren berücksichtigt, darunter die Lage, Baukosten, bebaute Fläche, Alter und Bodennutzung. Der Katasterwert ist entscheidend, da er direkte Auswirkungen auf die Grundsteuer (IBI) und die Einkommensteuer (IRPF) hat.
Was ist das Katasteramt (Catastro Inmobiliario)?
Das Katasteramt ist ein offizielles Register, in dem alle städtischen, ländlichen und speziellen Immobilien (wie Flughäfen, Autobahnen oder Kraftwerke) eingetragen sind. Die Eintragung ist obligatorisch und kostenlos, im Gegensatz zum Grundbuch (Registro de la Propiedad), wo die Eintragung freiwillig und kostenpflichtig ist.
Einige Katasterdaten sind öffentlich zugänglich, z. B. Immobilientyp, bebaute Fläche, Nutzung und Katasterreferenz. Der Katasterwert hingegen kann nur vom Eigentümer, den Behörden oder berechtigten Personen eingesehen werden.
Wie man die Katasterreferenz liest
Die Katasterreferenz ist ein 20-stelliger alphanumerischer Code, der jede Immobilie eindeutig identifiziert. Sie enthält verschiedene Abschnitte mit Informationen zur Lage und den Merkmalen der Immobilie.
Für städtische Immobilien:
1. Die ersten sieben Ziffern geben den Standort an.
2. Die nächsten sieben Ziffern identifizieren den Katasterplan.
3. Die nächsten vier Ziffern kennzeichnen das Gebäude auf dem Grundstück.
4. Die letzten zwei Zeichen sind Prüfziffern.
Für ländliche Immobilien:
1. Die ersten zwei Ziffern stehen für die Provinz.
2. Die nächsten drei Ziffern für die Gemeinde.
3. Eine Ziffer identifiziert den Sektor oder das Flurbereinigungsgebiet.
4. Die nächsten drei Ziffern stehen für das Flurstück.
5. Die nächsten fünf Ziffern kennzeichnen die Parzelle innerhalb des Flurstücks.
6. Die folgenden vier Ziffern identifizieren die Immobilie innerhalb der Parzelle.
7. Die letzten zwei Zeichen sind Prüfziffern.
Wie man den Katasterwert abrufen kann – Schritt für Schritt
Um den Katasterwert einer Immobilie zu erfahren, kann der Eigentümer oder eine berechtigte Person folgende Methoden nutzen:
1. Online über das offizielle Katasterportal, mit digitalem Zertifikat, elektronischem Personalausweis (DNIe) oder Cl@ve-System.
2. Persönlich im Katasteramt, nach Terminvereinbarung und mit Eigentumsnachweis.
3. An Kataster-Informationspunkten (PICs) in Rathäusern und Gemeindeverwaltungen.
Wofür wird der Katasterwert verwendet?
Der Katasterwert ist eine wichtige Grundlage für verschiedene Immobiliensteuern:
• IBI (Grundsteuer): Berechnet durch einen Multiplikator auf den Katasterwert und von den Gemeinden verwaltet.
• IRPF (Einkommensteuer): Die Steuerbehörde berechnet eine fiktive Mieteinnahme für nicht vermietete Immobilien auf Basis des Katasterwerts.
• ITP (Grunderwerbsteuer): In manchen Regionen wird diese Steuer auf Basis des Katasterwerts bei Gebrauchtimmobilien berechnet.
• Gemeindliche Wertzuwachssteuer (Plusvalía Municipal): Wird auf Basis des Katasterwerts des Grundstücks erhoben und von den Gemeinden verwaltet.
Faktoren, die den Katasterwert beeinflussen
Das spanische Finanzministerium setzt den Katasterwert einer Immobilie anhand mehrerer Kriterien fest:
• Lage und städtebauliches Umfeld
• Boden- und Bauwert
• Alter und Bauqualität
• Nutzung der Immobilie (Wohn-, Gewerbe-, Industrieimmobilie etc.)
• Aktualisierung der Werte durch offizielle Anpassungskoeffizienten
Wie man den Katasterwert einer Immobilie berechnet
Um den Katasterwert einer Immobilie zu ermitteln, gibt es mehrere Möglichkeiten:
1. Auf der IBI-Steuerrechnung nachsehen, wo Boden- und Bauwert aufgeführt sind.
2. In der Einkommensteuererklärung prüfen, wo er in den Steuerdaten angegeben ist.
3. Online über das Katasterportal abrufen (mit digitalem Zertifikat).
4. An einem Kataster-Informationspunkt oder im Katasteramt erfragen.
Falls kein direkter Zugriff auf den Katasterwert besteht, kann er anhand der IBI-Steuer und des kommunalen Steuersatzes mit folgender Formel berechnet werden:
Katasterwert = IBI-Betrag / Steuersatz
Beispiel: Wenn du 500 € IBI zahlst und der Steuersatz 0,5 % beträgt, beträgt der Katasterwert deiner Immobilie 100.000 €.
Wie man Katasterdaten aktualisiert
Wenn deine Immobilie modernisiert, umgebaut, verkauft oder geteilt wurde, müssen die Daten im Katasteramt aktualisiert werden. Dafür gibt es folgende Möglichkeiten:
• Über das Online-Katasterportal.
• Persönlich in der regionalen Katasterbehörde.
• Durch das zuständige Rathaus.
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