Wo findet man günstige und attraktive Wohnungen?
In Immobilien zu investieren ist eine der sichersten und rentabelsten Möglichkeiten, Vermögen aufzubauen – vorausgesetzt, man verfolgt eine klare Strategie. In diesem umfassenden Leitfaden erfährst du, wie du günstige Wohnungen findest, Chancen identifizierst und kluge Entscheidungen triffst, um deine Investition zum Erfolg zu führen.
Suche nach Gelegenheiten und analysiere sie gründlich
Der erste Schritt, um günstige Wohnungen zu finden, besteht darin, zu wissen, wo man suchen muss. Nutze zunächst bekannte Immobilienportale wie Idealista, Fotocasa, Milanuncios und Pisos.com, auf denen 95 % der verfügbaren Objekte gelistet sind.
Ein Beitritt zu spezialisierten Gruppen, etwa Telegram-Kanälen, die exklusive Angebote teilen, kann ebenfalls hilfreich sein. Um jedoch die besten Optionen zu finden, ist eine gründliche Analyse erforderlich. Beginne in deiner Stadt oder Region, und falls die Rendite nicht ausreicht, erwäge, in anderen Provinzen zu suchen. Denke daran: „Fische dort, wo die Fische sind.“
Eine weitere Strategie ist der Aufbau eines Netzwerks aus Kontakten wie Immobilienmaklern, Bauträgern oder Eigentümern. Obwohl dies Zeit in Anspruch nimmt, können gute Beziehungen zu Off-Market-Angeboten führen.
Definiere die Merkmale deiner idealen Wohnung
Um günstige Wohnungen zu finden, ist es entscheidend, genau zu wissen, nach welcher Art von Immobilie du suchst. Hier sind die Merkmale, die ich priorisiere – du kannst sie jedoch an dein Investitionsmodell anpassen:
Beliebte, aber sichere Viertel: Suche nach einfachen Gegenden mit hoher Mietnachfrage, jedoch ohne große Sicherheitsprobleme.
Ideale Größe: Konzentriere dich auf kleine Wohnungen mit 50 bis 70 m² und 2–3 Zimmern, da funktionale Räume von Mietern besonders geschätzt werden.
Angemessene Etagenhöhe: Bevorzugt sind erste oder zweite Etagen ohne Aufzug. Dritte oder vierte Etagen sind akzeptabel, aber meide höhere Stockwerke oder Erdgeschosse.
Gute Aufteilung und Lichtverhältnisse: Wohnungen mit effizienter Raumaufteilung und viel natürlichem Licht sind immer stärker nachgefragt.
Zustand der Immobilie: Wähle Wohnungen, die nur eine kosmetische Auffrischung benötigen, anstatt eine umfassende Renovierung.
Außerdem sollte die Immobilie eine gute Rentabilität bieten. Ohne Profitabilität ist sie keine lohnende Investition.
Wie man Rentabilität bewertet und berechnet
Die wirtschaftliche Rendite ist das Fundament jeder Immobilieninvestition. Günstige Wohnungen mit solider Rentabilität sorgen für einen stabilen Cashflow und langfristigen Vermögenszuwachs.
Wichtige zusätzliche Merkmale
Neben den oben genannten Aspekten sollten folgende Qualitäten berücksichtigt werden:
Wertsteigerungspotenzial: Fokussiere dich auf Entwicklungsgebiete mit neuer Infrastruktur wie Sportanlagen oder Parks.
Einfache Vermietbarkeit: Achte darauf, dass die Wohnung für ein breites Mietklientel attraktiv ist, etwa junge Paare oder Berufstätige.
Rentabilität berechnen
Angenommen, du findest eine Wohnung mit einer geschätzten Miete von 700 € pro Monat. Die Bruttorendite berechnet sich wie folgt:
(Monatsmiete × 12) ÷ Kaufpreis
Beispiel:
Jahreseinnahmen: €700 x 12 Monate = €8.400
Erwartete Rendite: 6 %
Maximaler Kaufpreis: €8.400 ÷ 0,06 = €140.000
Denke daran, zusätzliche Kosten wie Steuern, Notar, Grundbuch und mögliche Renovierungen abzuziehen, die weitere 10–15 % zum Endpreis hinzufügen können.
Schlechte Gelegenheiten schnell aussortieren
Zeit ist ein wertvolles Gut, insbesondere bei der Suche nach günstigen Wohnungen. Lerne, Objekte, die deinen Kriterien nicht entsprechen, schnell zu erkennen, damit du dich auf rentable Möglichkeiten konzentrieren kannst.
Schlechte Investitionen erkennen
Problemviertel:
Ein niedriger Preis allein reicht nicht. Meide Straßen oder Viertel mit schlechtem Ruf. Ein einfacher Test: Besuche die Gegend nachts oder sprich mit Anwohnern und lokalen Geschäften.
Unerwünschte Merkmale:
Vermeide schwer vermietbare Wohnungen wie:
- Innenliegende Einheiten ohne Tageslicht.
- Ungünstige Grundrisse, z. B. Badezimmer in der Küche oder Fenster zu Gemeinschaftsbereichen.
- Gebäude in schlechtem Zustand oder mit Gemeinschaftsproblemen.
Unzureichende Rentabilität:
Erreicht eine Wohnung nicht die Mindestgrenze von 4–5 % Rendite, lohnt es sich nicht weiterzumachen. Auch wenn sie auf den ersten Blick vielversprechend erscheint, solltest du dich nicht darauf einlassen, wenn die Zahlen nicht stimmen.
Besichtigungen planen und Informationen sammeln
Nachdem du die interessanten Objekte gefiltert hast, ist es Zeit, Besichtigungen zu planen. Dieser Schritt ist entscheidend, um Informationen zu überprüfen und mögliche Probleme zu entdecken.
Tipps für Besichtigungen
Stelle viele Fragen: Lass keine Zweifel offen.
Simuliere Worst-Case-Szenarien: Frage den Makler nach der minimal möglichen Miete in einem schlechten Markt.
Achte auf Details: Prüfe den Zustand der Immobilie, die Umgebung und eventuellen Reparaturbedarf.
Mit jeder Besichtigung gewinnst du Erfahrung und lernst, eine gute Investition intuitiv zu erkennen.
Angebote machen (es kostet nichts!)
Der spannendste Teil des Prozesses ist das Abgeben von Angeboten. Man weiß nie, wo man eine günstige Wohnung finden könnte. Denke daran: Der ausgeschriebene Preis ist selten der endgültige Preis. Verkäufer setzen oft höhere Preise an, um Verhandlungsspielraum zu lassen.
Tipps für Angebote
Mache ein realistisches Angebot: Orientiere dich an deinen Rentabilitätsberechnungen und dem Zustand der Immobilie.
Hab keine Angst vor Verhandlungen: Reiche mehrere Angebote ein und lass dich nicht entmutigen, wenn diese anfangs abgelehnt werden.
Beständigkeit ist der Schlüssel: Ohne Angebote wirst du keine Gelegenheiten finden.
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Wenn du bereits Kapital hast und deine Chancen maximieren möchtest, ist die Zusammenarbeit mit einem Personal Shopper für Immobilien möglicherweise die beste Entscheidung. Dieser Service führt dich Schritt für Schritt von der Suche bis zum Kauf der idealen Immobilie.
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