Ein Haus kaufen ohne Eigenkapital: Alle Optionen

Der Kauf eines Eigenheims ist einer der häufigsten Träume, doch fehlende Ersparnisse können wie ein unüberwindbares Hindernis erscheinen. Glücklicherweise gibt es verschiedene Alternativen, um dieses Ziel zu erreichen, ohne dass ein großes Startkapital erforderlich ist.

Von flexibleren Hypotheken bis hin zu Optionen wie Mietkauf gibt es Lösungen, die sich an unterschiedliche finanzielle Situationen und Bedürfnisse anpassen. In diesem Artikel stellen wir alle verfügbaren Möglichkeiten vor, damit du auch ohne großes finanzielles Polster zum Eigentümer werden kannst. Finde heraus, welche Option am besten zu dir passt!

Wie man ein Haus ohne Ersparnisse kauft: Alternativen, um deinen Traum zu verwirklichen

In den letzten Jahren ist der Immobilienkauf in Spanien immer schwieriger geworden. Da Banken in der Regel nur 80 % des Schätzwertes oder Kaufpreises finanzieren, müssen Käufer genügend Ersparnisse haben, um die restlichen 20 % sowie die zusätzlichen Kosten (Steuern und Gebühren) zu decken. Dies bedeutet oft, dass Käufer ein finanzielles Polster von bis zu 30 % des Immobilienwerts benötigen. Zum Beispiel wären für ein Haus im Wert von 500.000 Euro etwa 150.000 Euro an Eigenkapital notwendig.

Da das durchschnittliche Jahreseinkommen in Spanien bei etwa 25.000 Euro liegt, kann das Ansparen solcher Beträge Jahre dauern. Dennoch befinden sich die Immobilienkäufe auf einem historischen Höchststand. Wie ist das möglich? Es gibt kreative und flexible Alternativen, um auch ohne große Ersparnisse eine Immobilie zu erwerben. Hier sind die wichtigsten Optionen:

Kauf einer Immobilie vom Plan weg

Der Kauf einer Immobilie „vom Plan weg“ bedeutet, diese vor Fertigstellung oder sogar vor Baubeginn zu erwerben. Dieses Modell erlaubt es Käufern, Teilzahlungen während des Bauprozesses zu leisten. Dadurch können sie die 20 % Eigenkapital, die die Bank nicht finanziert, sowie die anfallenden Steuern (z. B. 10 % Mehrwertsteuer bei Neubauten) schrittweise ansparen.

Wenn du beispielsweise eine Neubauwohnung für 500.000 Euro kaufst, benötigst du 50.000 Euro für die Mehrwertsteuer und 100.000 Euro für den nicht finanzierten Anteil. Diese Methode erlaubt es, das Geld während der Bauzeit zu planen und anzusparen. Experten empfehlen, etwa zwei bis drei Monate vor Schlüsselübergabe eine Hypothek zu sichern.

Mietkauf

Der Mietkauf ist eine immer beliebtere Option. Dabei mietest du eine Immobilie für einen bestimmten Zeitraum mit der Möglichkeit, sie nach Vertragsende zu kaufen. Die gezahlte Miete kann oft vom vorher vereinbarten Kaufpreis abgezogen werden.

Beispiel: Du mietest ein Haus für 1.500 Euro pro Monat für drei Jahre (36 Monate) und hast somit 54.000 Euro gezahlt, die vom Kaufpreis abgezogen werden können. Diese Lösung bietet Vorteile für beide Parteien:

Für den Mieter: Du kannst die Immobilie und die Umgebung vor dem Kauf kennenlernen und bleibst flexibel, falls sich deine Umstände ändern.

Für den Vermieter: Er erzielt regelmäßige Einnahmen, während er einen Käufer sucht, und erhöht die Verkaufswahrscheinlichkeit in langsameren Märkten.

Hypotheken über 80 % Finanzierung

Obwohl die meisten Banken nur bis zu 80 % des Kaufpreises finanzieren, gibt es einige Institute, die Hypotheken mit 90 % oder sogar 95 % Finanzierung des Immobilienwerts für bestimmte Käufergruppen anbieten, z. B. junge Menschen mit stabilem Einkommen, aber ohne große Ersparnisse.

Einige Banken wie Santander und Ibercaja bieten solche Hypotheken an. Hypotheken mit 100 % Finanzierung sind jedoch selten und beinhalten in der Regel höhere Zinssätze sowie die Verpflichtung, zusätzliche Produkte wie Zahlungsausfallschutzversicherungen abzuschließen. Diese Option kann zwar helfen, birgt aber auch das Risiko einer Überverschuldung.

Familiendarlehen oder -schenkungen

Eine weitere gängige Möglichkeit ist finanzielle Unterstützung von Familie oder Freunden, sei es in Form einer Schenkung oder eines Kredits. Bargeldschenkungen für den Immobilienkauf haben in Spanien laut Notaren ein Rekordniveau erreicht.

Wenn die Familie nicht über genügend Ersparnisse verfügt, können sie einen Privatkredit aufnehmen, um den fehlenden Betrag zu ergänzen. Ein Elternteil könnte beispielsweise 30.000 Euro leihen, um die anfänglichen Kosten des Kindes zu decken, welches die Raten dann zurückzahlt. Diese Option erhöht jedoch die Gesamtverschuldung und birgt Risiken.

Stundung der Grunderwerbssteuer (ITP)

Beim Kauf gebrauchter Immobilien liegt die Grunderwerbssteuer (ITP) je nach Region zwischen 4 % und 10 %. In Regionen wie Madrid können Käufer die Zahlung dieser Steuer unter bestimmten Voraussetzungen aufschieben, z. B. wenn die Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt wird und weniger als 120 m² Wohnfläche hat. Diese Stundung kann die anfängliche finanzielle Belastung verringern.

Kauf von Immobilien aus Bankbesitz

Eine weitere Strategie ist der Erwerb von Immobilien, die sich im Besitz von Banken befinden. Seit der Finanzkrise 2008 haben Banken viele Immobilien übernommen, die oft unter Marktwert angeboten werden.

Auf Plattformen wie Idealista findet man solche Objekte bereits ab 80.000 Euro. Zudem bieten Banken oft günstige Finanzierungsbedingungen für diese Immobilien an und finanzieren oft mehr als 80 % des Kaufpreises.

Zusatzsicherheiten oder Bürgen

Um eine Finanzierung ohne Ersparnisse zu sichern, können Käufer zusätzliche Sicherheiten wie eine weitere Immobilie anbieten. Wenn du eine schuldenfreie oder nur gering belastete Immobilie besitzt, könnte die Bank bereit sein, beide Immobilien zu beleihen, was eine höhere Finanzierung ermöglicht.

Alternativ kannst du einen Bürgen hinzuziehen, meist ein nahes Familienmitglied, das sich verpflichtet, bei Zahlungsausfällen einzuspringen. Diese Option birgt jedoch finanzielle Risiken für den Bürgen, besonders wenn dieser kurz vor der Rente steht oder auf ein festes Einkommen angewiesen ist.

Zusätzlicher Privatkredit

Ein zusätzlicher Privatkredit neben der Hypothek kann helfen, die nicht finanzierten Kosten zu decken. Du könntest beispielsweise eine Hypothek über 80 % des Wertes einer 500.000-Euro-Immobilie (400.000 Euro) und einen Privatkredit über 50.000 Euro für die Anfangskosten aufnehmen.

Eine detaillierte Finanzanalyse ist unerlässlich, um sicherzustellen, dass beide Schulden tragbar sind, da Banken eine Hypothek ablehnen könnten, wenn sie eine übermäßige Verschuldung feststellen.

Fazit: Hauskauf ohne Ersparnisse

Ein Hauskauf ohne Ersparnisse erfordert Kreativität, Planung und eine sorgfältige finanzielle Analyse. Die Optionen reichen von Mietkauf und flexiblen Hypotheken über familiäre Unterstützung bis hin zum Erwerb von Immobilien aus Bankbesitz.

Der Schlüssel liegt darin, jede Option entsprechend der eigenen finanziellen Situation und Bedürfnisse zu bewerten. Mit einer guten Beratung und der richtigen Strategie ist es möglich, auch ohne großes Eigenkapital Eigentümer zu werden.